a

اینستاگرام

تمامی حقوق مادی و معنوی این وب سایت محفوظ و متعلق به موسسه مهر عدالت می باشد.

9:00 - 18:00

ساعات کاری : شنبه تا پنجشنبه

031-34417813-14

تماس برای مشاوره

اینستاگرام

جستجو
فهرست
 

خیار شرط

خانه > حقوقی  > خیار شرط

خیار شرط

مقدمه

یکی از علل سقوط تعهدات فسخ قرارداد به وسیله یکی از طرفین یا شخص ثالث به موجب یکی از خیارات پیش‌بینی شده در قانون است اقتضای قاعده در معاملات آن است که آثار عقود بلافاصله پس از انعقاد قرارداد ظاهر شده و هیچ یک از طرفین به سادگی نتوانند آن را بر هم زنند با این وجود در قانون مدنی مواردی پیش‌بینی شده است که برای جلوگیری از ضرر یکی از طرفین و یا بنا به مصلحتی دیگر و به طور استثنایی عقد منحل شود یعنی هر طرف عقد مالک آن چیزی می شود که آن را منتقل کرده بود که از جمله این موارد خیار شرط می باشد در واقع خیارات از مباحث مهمی است که معمولاً در فصل بیع  مطرح می‌شود. در اعمال خیار وجود یک اراده برای انحلال عقد لازم و کافی است. ماده ۳۹۹ قانون مدنی به خیار شرط اختصاص دارد بنابراین خیار شهری یکی از انواع خیاراتی است که باید احکام و مسائل آن مشخص شود تا فرد بتواند به سهولت از حق خود در معاملات آگاهی یابد در این مقاله سعی داریم ضمن تعریف خیار و خیار شرط احکام و مسائل مربوط به آن را نیز مورد بررسی قرار دهیم.

 

  • تعریف خیار

خیار حق است و در لغت به معنی اختیار است و معنی اصطلاحی آن نیز از معنی لغوی دور نیفتاده است در واقع خیار در اصطلاح حقوقی اختیاری است که به موجب قانون برای فسخ قرارداد به یکی از طرفین قرارداد یا هردو یا شخص ثالثی داده شده است. خیارات ویژه عقود لازم است و در عقود جایز راه ندارد. مبنای اصلی خیارات  اصولاً قاعده لاضرر است و خیارات اصولا برای دفع ضرر ناروا  وضع شده‌اند طبق ماده ۳۹۶ قانون مدنی خیارات از قرار ذیل اند:

  1. خیار مجلس
  2. خیار حیوان
  3. خیار شرط
  4. خیار تاخیر ثمن
  5. خیار رویت و تخلف وصف
  6. خیار غبن
  7. خیار عیب
  8. خیار تدلیس
  9. خیار تبعض صفقه
  10. خیار تخلف شرط

علاوه بر موارد حقوق باید خیار تفلیس موضوع ماده ۳۶۳ و ۳۸۰ قانون مدنی و خیار تعذر تسلیم موضوع مواد ۲۳۹،۲۴۰ ابتدای ماده ۳۸۰و قسمت پایانی ماده ۴۷۶ را پرشمار خیار های فوق افزود.

  • خیار شرط و احکام آن

۱.خیار شرط به معنی اختیار فسخ معامله است هرگاه در معامله شرط شود که یکی از متعاملین یا هردو یا شخص ثالثی حق فسخ معامله را در مدت معین داشته باشد این معامله خیاری و حق فسخی که در آن پیش‌بینی شده است خیار شرط نامیده می شود ماده ۳۹۹ قانون مدنی درباره خیار شرط می گوید:  در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری و هردو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد. بنابراین خیار شرط تنها خیاری است که برای شخص ثالث برقرار می شود.

۲.  خیار شرط فقط مختص عقد بیع نیست و در سایر عقود نیز راه دارد جز  در عقودی مثل نکاح ،وقف و سایر عقودی که لزوم آن مربوط به نظم عمومی است وجود ندارد. اگر در قراردادی عباراتی مثل اختیار انصراف از معامله و یا حق عدول از معامله ذکر شود از مصادیق خیار شرط است مانند اینکه در قرارداد ذکر شود که هر کدام از طرفین می‌توانند با پرداخت ۱۰۰ میلیون به طرف مقابل از قرارداد انصراف دهد.

۳. برابر مواد ۴۴۵و۴۴۶ قانون مدنی، اگر خیار شرط برای طرفین باشد بعد از فوت صاحب خیار، اخنیار فسخ به ورثه و می رسد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد. در مقابل برابر ماده ۴۴۷ قانون مدنی، اگر خیار شرط برای شخص ثالث باشد بعد از فوت شخص ثالث به وراثش نمی‌رسد و خیار ساقط می شود مگر این که شرط خلاف شده باشد.

۴. اگر در قرارداد وجه التزام یا شرط پشیمانی ذکر شود به معنای وجود خیار فسخ نیست بلکه نوعی برآورد خسارت قراردادی است مانند اینکه در قرارداد ذکر شود در صورت عدم حضور فروشنده در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی وی باید صد میلیون و خریدار بپردازد یا در قرارداد ذکر شود در صورت پشیمانی هریک از طرفین باید100 میلیون به طرف مقابل پرداخت کند البته باید گفت که معیار اصلی تشخیص اینکه منظور طرفین ایجاد خیار بوده است یا نه بستگی به قصد مشترک طرفین دارد و باید قصد مشترک طرفین احراز شود اما در صورت تردید بر اساس ماده ۴۵۷ قانون مدنی اصل بر عدم خیار است.

۵. ویژگی بارز خیار شرط نسبت به سایر خیارات این است که، سایر خیارات  ناشی از قانون اند، اما این خیار ناشی از قرارداد است و تنها خیاری است که مبنای قراردادی دارد و از توافق طرفین حاصل می‌شود.

  • مدت خیار

در خیار شرط مدت باید معلوم باشد اعم از اینکه مدت از تاریخ انعقاد قرارداد آغاز شود ،چنان که از این تاریخ تا شش ماه حق فسخ  برای یکی از طرفین پیش‌بینی شده باشد یا زمان دیگری برای آغاز آن منظور گردد چنانکه متعاملین توافق کنند که از یکماه بعد از انعقاد قرارداد تا شش ماه دیگر اختیار فسخ وجود داشته باشد. تاریخ آغاز خیار تابع قرارداد طرفین است و اگر این مسئله در قرارداد ذکر نشده باشد ابتدای مدت خیار از تاریخ عقد محسوب می شود . زیرا با توجه به عرف می‌توان فرض کرد که متعاملین با شرط خیار و عدم تصریح به ابتدای مدت آن ، جریان مدت از زمان وقوع عقد را اراده کرده‌اند. ماده ۴۰۰ قانون مدنی در این باره می‌گوید : اگر ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد ابتدا آن از تاریخ عقد محسوب است و الا تابع قرارداد متعاملین است.

خیار شرط طبق این ماده می تواند به دو صورت منفصل یا متصل باشد؛ به این معنی که اگر ابتدای آن تاریخ انعقاد عقد باشد آن را خیار شرط متصل گویند و در مقابل اگر تاریخ شروع خیار بعد از انعقاد عقد باشد آن را خیار شرط منفصل گویند.

هرگاه مدت خیار شرط معلوم نباشد خواه اصل مدت آن را تعیین کرده یا مدت نا مشخصی برای آن ذکر کرده باشند مانند شرط خیار تا پایان جنگ یا پایان بحران اقتصادی کشور در این صورت هم شرط خیار و هم معامله باطل است. ماده ۴۰۱ قانون مدنی در این خصوص می گوید اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است. دیوان عالی کشور در آراء متعدد فرصت اعمال ماده ۴۰۱ قانون مدنی و ابطال قرارداد به استناد آن را پیدا کرده برای مثال در بند ۳ قرارداد قید گردیده است که ا: گر فروشنده پشیمان شود علاوه بر رد مبلغ دریافتی چهار میلیون ریال دادنی باشد و اگر خریدار پشیمان شود حقیقی به وجه داده شده ندارد. با توجه به اینکه در این بند  عبارت استرداد وجه دریافتی یعنی استرداد ثمن ظهور در خیار شرط و اختیار فسخ معامله داشته و مدتی هم برای آن تعیین نشده است مشمول مقررات ماده ۴۰۱ قانون مدنی می باشد( رای شماره۵۴۲_۲۸/۱۰۷۲ شعبه ی ۲۱ دیوان عالی کشور، به نقل از قانون مدنی در رویه قضایی، ذیل ماده ی ۴۰۱).

علت بطلان معامله در این مورد را می‌توان این چنین استدلال کرد که معلوم نبودن مدت خیار موجب جهل به عوض خواهد شد و مجهول بودن عوض  موجب بطلان معامله است برای مثال فرض کنید که یک خیار فسخ  به نفع فروشنده در عقد پیش‌بینی شده است شکی نیست که وجود خیار برای فروشنده بهای مبیع را کم میکند و باعث می شود که خریدار در ازای مبیع مال کمتری بدهد.اگر مدت خیار معلوم باشد، اشکالی پیش نمی آید؛ چه خریدار و فروشنده با توجه به مدت خیار ثمن معامله را تعیین می کنند و این گونه آنچه هر یک از متعاملین به دست می‌آورد معلوم است لیکن اگر مدت خیار معین نباشد آنچه فروشنده به دست می‌آورد به درستی معلوم نخواهد بود، چه  علاوه بر ثمن معامله خیار را نیز باید جز عوض محسوب داشت و چون مدت خیار مجهول است ، عوض نیز مجهول خواهد بود و از این رو معامله باطل است. اگر حق فسخ دائمی یا مادام العمر در قرارداد شرط شده باشد شرط باطل و عقد نیز باطل است چون خیار شرط دائمی و مادام العمر دارای مدت معین نیست.

دلیل دیگری که بر بطلان عقد در این مورد می توان گفت ، غرری بودن معامله است .غرر به معنی خطر است. معامله غرری معامله ای است که عرف آن را خطرناک می داند و دست به آن نمی زند.

مدت خیار شرط لازم نیست سریع باشد بلکه ممکن است به طور ضمنی تعیین شده باشد و از اوضاع و احوال قضیه با توجه به عرف به دست آید چنانکه در قراردادهای مدت دار مانند اجاره در صورت عدم تعیین صریح مدت مهلت خیار محدود به مدت قرارداد است.

در عقود زیر لازم نیست که در خیار شرط، مدت درج شود:

  1. در تمام عقود مقید به زمان و موقت مانند عقد اجاره یا پیمانکاری که در این صورت مدت خیار شرط محدود به همان مدت عقد است برای مثال اگر در عقد اجاره درج کنیم که مستاجر میتواند در هر زمانی عقد اجاره را فسخ کند با اینکه برای خیار شرط مدتی در نظر نگرفته شده اما این شرط خیار صحیح است زیرا مدت خیار شرط محدود به مدت قرارداد اجاره خواهد بود.
  2. در عقود جایز برای شخص ثالث میتوان خیار شرط درج کرد مدت خیار شرط در عقود جایز لازم نیست محدود و معلوم باشد.
  3. در متن قانون چنین تصریحی وجود ندارد اما طبق قواعد کلی در عقود مبتنی بر مسامحه خیار شرط می تواند مدت نداشته باشد.
  • خیار شرط در عقود جایز

در یک عقد جایز در موارد زیر میتوان شرط خیار درج کرد:

الف) در عقود جایز درج شرط خیار برای طرفین عقد نفعی ندارد زیرا ایشان به طور طبیعی و بدون نیاز به شرط می توانند عقد را فسخ کنند اما درج خیار برای شخص ثالث امکان پذیر است یعنی می توان با درج شرط خیار برای اشخاص ثالث عقد را تبدیل به عقد خیاری کرد.

ب) اگر عقود جایز در یک عقد لازم به صورت شرط ضمن عقد درج شده باشند از آن عقد لازم کسب لزوم کرده و قابل فسخ نیستند .در این حالت نیز می‌توان برای طرفین عقد جایز خیار شرط درج کرد زیرا آن عقد جایز به موجب شرط شدن ضمن یک عقد لازم، دیگر قابل فسخ نیست و درج شرط خیار می تواند باعث شود که قابلیت فسخ آن بازگردد همین قاعده در حالتی که عقود جایز در یک عقد جایزه دیگر به صورت شرط ضمن عقد درج شده باشند نیز جاری است زیرا تا زمانی که عقد جایز اصلی پابرجا باشد و منحل نشده باشد عقد جایزی که در ضمن آن شرط شده قابل فسخ نیست در این حالت نیز می‌توان برای طرفین عقد جایزی که به صورت شرط ضمن عقد دیگری آمده است خیار شرط درج کرد.

  • موارد ممنوعیت درج خیار شرط

در عقود زیر درج خیار شرط در عقد امکان پذیر نیست:

  1. عقد وقف. درج خیار شرط در عقد باطل و مبطل وقف است.
  2. نکاح. درج خیار شرط در عقد باطل است ولی مبطل نکاح نیست.
  3. در ضمان نقل ذمه. درج خیار شرط در عقد غیر نافذ و منوط به تنفیذ مضمون عنه است.ضامن و مضمون له(طلبکار) ، طرفین عقد ضمان هستند.ایشان بدون رضایت بدهکار می تواند دینی را از عهده ی او بردارند، اما بدون رضایت او نمی تواند مجددا دین را بر عهده او بازگرداند. از همین روست که انعقاد ضمانت نقل ذمه نیاز به رضایت مضمون عنه ندارد، اما نمی توان بدون رضایت او،با فسخ عقد به واسطه خیار شرط، آن دین را بر عهده ی بازگرداند.در این خصوص باید توجه داشت که:
  • شرط خیار در عقد ضمان نقل ذمه غیر نافذ است و منوط به تنفیذ مضمون عنه است اگر مضمون عنه آن را رد کند ضمان باطل نمی شود بلکه فقط شرط خیار باطل می‌شود و بنابراین کسی که شرط خیار به نفع او درج شده است می‌تواند به دلیل باطل شدن شرط عقد را فسخ کند.
  • در ضمان نقل ذمه درج خیار شرط برای شخص مضمون عنه به عنوان شخص ثالث بلا اشکال است زیرا درج شرط خیار را در این عقد به دلیل تعارض با حقوق مضمون عنه ممنوع دانستیم اما وقتی که این شرط خیار را برای خود مضمون عنه درج کنیم تعارضی با حقوق او ندارد برای مثال احمد به عنوان ضامن در برابر علی به عنوان طلبکار از مسعود به عنوان بدهکار ضمانت کند و در این ضمانت اینگونه شرط کنند که مسعود تا ۳ ماه می‌توانند قرارداد را فسخ کند این شرط خیار برای ثالث بلااشکال و صحیح است.
  • در ضمان ضم ذمه به ذمه درج خیار شرط صحیح است.

۴. در عقد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ درج خیار شرط برای موجر و شخص ثالث باطل است ولی مبطل عقد نیست در این خصوص باید توجه داشت که در اجاره های تابع قانون فوق‌الذکر درج خیار شرط برای مستاجر امکان پذیر است و در سایر عقود اجاره مانند اجاره های تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ درج خیار شرط برای هر دو طرف امکان پذیر است.

۵. در عقد صدقه خیار شرط راه ندارد.

۶. در اقاله خیار شرط راه ندارد.

۷. درایقاعات، خیار شرط قابل درج  نیست.

باید اضافه کرد یکی از موارد خیار شرط موردی است که در بیع شرط  کنند که اگر فروشنده در مدت معین مثل ثمن را به خریدار رد کند ، خیار فسخ داشته باشد این بیع را بیع شرط گویند که مقررات آن در مواد ۴۵۸ تا ۴۶۳ قانون مدنی آمده است.

 

منابع

  1. شیرین و فرهاد.بیات.شرح جامع قانون مدنی.انتشارات ارشد.چاپ هفدهم.بهار۱۳۹۷
  2. رسولی.علی.شرح قانون مدنی در رویه حقوق کنونی.کتاب آوا.۱۳۹۶
  3. صفایی.حسین.حقوق مدنی.جلد دوم.بنیاد حقوقی میزان.چاپ سی و یکم.پاییز۱۳۹۸

بدون دیدگاه

دیدگاه خود را بنویسید