a

اینستاگرام

تمامی حقوق مادی و معنوی این وب سایت محفوظ و متعلق به موسسه مهر عدالت می باشد.

9:00 - 18:00

ساعات کاری : شنبه تا پنجشنبه

031-34417813-14

تماس برای مشاوره

اینستاگرام

جستجو
فهرست
 

شفعه

خانه > حقوقی  > شفعه

شفعه

چکیده:

برخی از عناوین در قانون ما ریشه در فقه اسلامی دارد حق شفعه یکی از همین عناوین است که مربوط به املاکی می‌شود که مالکیت آن بین دو نفر به صورت مشاع تقسیم گردیده است .مفهوم مشارکت در حقوق این است که چند نفر در یک مال شریک باشد به صورتی که تمامی شرکا در بخش به بخش ملک سند داشته باشند بصورتی که نتوان هر یک را تفکیک کرد .

در حق شفعه مال مشاع باید دارای شرایطی باشد که هر کدام از این شرایط ایجاد نشوند اعمال حق شفعه امکان پذیر نخواهد بود.

حق شفعه:

در تعریف کلی حق شفعه باید گفت وقتی دو نفر در یک مال غیر منقول با هم شریک باشند و یکی از آنها سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد شریک دیگر صاحب حقی می گردد که به آن حق شفعه می گویند.

ماده ۸۰۸ و ۸۰۹ قانون مدنی راجع به حق شفعه وشرایط ایجاد آن مواردی را بیان نموده که خلاصه آن بشرح زیر است :

  1. مال غیر منقول باشد مانند ملک
  2. شرکت به حالت مشاع باشد
  3. مال غیر منقول قابل تقسیم باشد
  4. شرکت در مال بین 2 نفر باشد
  5. معامله شریک باید به قصد فروش و مالک کردن دیگری باشد
  6. زمانی که شریک می خواهد حق شفعه خود را اعمال کند باید همان مبلغی را که مشتری به شریک داده به او بدهد نه کمتر و نه بیشتر از آن.

این شرایط، شرایط مهم و اساسی در ایجاد و اعمال حق شفعه هستند و هر یک از این شرایط وجود نداشته باشند حق شفعه ایجاد نخواهد شد. بنا به این اهمیت به تفسیر این شرایط میپردازیم:

-۱مال غیر منقول باشد: بنا براین در اموال منقول مانند خودرو یا مجسمه هرچند که ارزشمند و قیمتی باشند حق شفعه وجود ندارد

۲-شرکت به حالت مشاع باشد: در ابتدای این مقاله معنی واژه مشاع بیان شد .حال ممکن است سهم شرکای مال مشاع یکسان نباشد . یعنی در ایجاد حق شفعه صرف وجود شراکت به صورت مشاع کفایت میکند و میزان سهم مشاع اهمیتی ندارد پس لازم نیست که هر یک از مالکین مشاعی مالک ۳ دانگ از مال غیر منقول باشند بلکه ممکن است یکی مالک ۱ دانگ و دیگری مالک ۵ دانگ از آن باشد

۳-مال غیر منقول قابل تقسیم باشد:حق شفعه اساسا در مال غیر منقولی  به وجود می آید که قابل تقسیم باشد. و در آپارتمانها با جمع سایر شرایط ، حق شفعه ایجاد می شود.

۴- شرکت در مال بین ۲ نفر باشد :یکی از ارکان و شرایط اصلی ایجاد حق شفعه این است که مال غیر منقول بین ۲ نفر مشاع باشد پس اگر افرادی بیش از ۲ نفر در مال مشاع شریک شوند نسبت به آن مال غیر منقول حق شفعه ایجاد نخواهد شد.

5-معامله شریک باید به قصد فروش و مالک کردن دیگری باشد: طرفی که سهم خود را به شخص ثالث منتقل میکند باید وی را به سبب معامله مالک سهم خود گردانده باشد.شفيع زماني مي‌تواند به شخص ثالث(مشتری) مراجعه و مبيع را به تملك خويش درآورد كه مبيع به ملكيت مشتري درآمده باشد.بدين بيان كه اگر پس از بيع مشخص گردد كه معاملة انجام شده بنا به دلايلي باطل بوده است، مثلاً فروشنده اهليت نداشته، مسلما در اينجا مبيع به ملكيت مشتري در نيامده است تا شفيع بخواهد آن را از او تملك كند. ماده 813 قانون مدني مي‌گويد : «در بيع فاسد حق شفعه نيست.

۶- زمانی که شریک می خواهد حق شفعه خود را اعمال کند باید همان مبلغی را که مشتری به شریک داده به او بدهد نه کمتر و نه بیشتر از آن: یعنی زمانی که شفیع بخواهد حق شفعه خود را اعمال نماید و سهم شریک را از مشتری پس بگیرد باید دقیقا همان مبلغی که مشتری به شریک وی داده است را به مشتری بدهد تا حق شفعه به درستی اعمال گردد .

حال که شرایط اصلی حق شفعه بیان شد میخواهیم به بیان مکانیزم یا روند اعمال حق شفعه با ذکر یک مثال بپردازیم . حالتی را فرض کنید که دونفر با نامهای رضا و علی شریک مشاعی در یک مال غیر منقول (یک باغ در علویجه) هستند .رضا مالک ۲ دانگ از باغ و علی مالک ۴ دانگ از باغ میباشد . در مورخ 30/6/99 علی سهم  خود را به شخصی بنام محمد به مبلغ 60000000تومان میفروشد.رضا در مورخ 5/7/99 از معامله علی و محمد آگاه گردیده و در مورخ 6/7/99 جهت اعمال حق شفعه خود اقدام مینماید . رضا جهت اعمال این حق باید دقیقا مبلغ 60000000 تومان به محمد پرداخت نموده و در این صورت ۴ دانگ دیگر باغ نیز به ملکیت رضا در خواهد آمد.

نکاتی که در مثال بالا حائز اهمیت است :

۱-حق شفعه همیشه سه طرف دارد:طرف اول شریکی که سهم خود را می فروشد (علی).طرف دوم شریکی که حق شفعه برای وی ایجاد میگردد و در اصطلاح حقوقی به او شفیع میگویند (رضا).طرف سوم شخص ثالث است که در مسائل حقوقی با سمت مشتری شناخته میشود (محمد).

۲- طبق ماده 821 قانون مدنی، حق شفعه فوری است  شفيع به محض آگاهى از معامله و تحقق حق شفعه براى خود، فورى بايد آن را اعمال كند؛ چون حق شفعه با تأخير بدون عذر در اعمال آن، باطل مى‏ شود و چنانچه تأخير از روى عذر باشد، مانند جهل به ثبوت حق شفعه، عدم اطمينان به سخن خبر دهنده و يا در زندان بودن شفيع، به گونه‌‏اى كه قادر به اعمال آن نباشد، حق شفعه باطل نمى‌‏شود. اقدام فورى به اعمال حق شفعه امرى عرفی است. بنابراين، اگر شفيع مشغول كارى همچون تشییع جنازه، استحمام و يا عبادت باشد، لازم نيست آن را رها كند، بلكه پس از فراغت از آن، اخذ به شفعه مى‏‌نمايد.

۳-حق شفعه ایقاعی است معوض که صرفا با رضایت و اقدام شفیع(رضا) صورت میگیرد و در احقاق حق شفعه رضایت یا عدم رضایت مشتری (محمد) شرط نیست

۴-حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود؛ صاحب حق شفعه یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا کند. در مثال بالا رضا در صورتی می تواند اخذ به شفعه کند که تمام حصه فروخته شده شریک (4دانگ) را تملک کند. شفيع اگر به هر دلیلی بخواهد حق را نسبت به بخشی از حصه فروخته شده اعمال کند، اخذ به شفعه ممکن نیست.(ماده 815 قانون مدنی)

در مثال بالا اگر:اتومبیل و باغ موضوع مثال به عنوان ما ترک به رضا و علی به ارث می رسید و قبل از تقسیم ترکه، علی سهم های خود را به محمد می فروخت در این صورت رضا می توانست فقط باغ  را با اخذ به شفعه تملک کند؛ البته محمد به موجب خیار تبعض صفقه حق دارد بیع را نسبت به اتومبیل فسخ نماید. (ماده 812 قانون مدنی)

در مثال بالا اگر: سهم علی وقف باشد، متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد. یعنی اگر سه دانگ از شش دانگ باغ وقف شده و سه دانگ دیگر آن که آزاد است  از آن شخص رضا است، در صورتی که رضا سه دانگ خود را بفروشد، متولی موقوفه و موقوف علیهم حق شفعه ندارند؛ اما اگر موقوفه فروخته شود، رضا می تواند اخذ به شفعه نماید.

در مثال بالا اگر: محمد و علی پس از اگاهی رضا نسبت به معامله آنها و قبل از اعمال حق شفعه توسط او، معامله خود را فسخ یا اقاله کنند حق شفعه رضا از بین نمیرود  زيرا ثبوت حق شفعه براى شفيع با عقد بوده و آن دو نمى ‏توانند آن را با اقاله اسقاط كنند.

در مثال بالا اگر: آنچه در فاصله زمانى بين معامله مورد شفعه و اخذ به شفعه به عنوان منفعت یا به اصطلاح حقوقی نماء بر مورد معامله افزوده مى‏‌شود، در صورتى كه متصل باشد، مانند افزوده شدن شاخه‎‏هاى درخت باغ مذکور، از آنِ شفيع (رضا)است؛ اما اگر منفصل باشد، از قبيل سکونت در باغ يا ميوه درخت، از آنِ مشتری (محمد)خواهد بود. بنابر اين، او حق دارد ميوه درخت را تا زمان چيدن آن بر درخت باقى بگذارد.

در مثال بالا اگر: ملک علی و رضا فقط در راه عبور یا مجری آب با هم مشترک باشد و علی باغ خود را با آن راه عبور یا مجری آب مشترک بفروشد رضا باز هم حق شفعه خواهد داشت اگر چه در خود باغ هم شریک نباشد.

در مثال بالا اگر :علی سهم خود را از باغ بفروشد و محمد بعد از معامله ملک خود را به حسن و حسن نیز آن را به نقی  انتقال دهد و پس از ان رضا بخواهد حق شفعه خود را اجرا کند تمامی معاملاتی که محمد و پس از ان  انجام شده، باطل می شود.

زائل شدن حق شفعه :

-حق شفعه همچون ديگر حقوق مالى قابل صلح است و شفيع مى ‏تواند بر ترک آن با خريدار مصالحه كند. در اين صورت حق شفعه وى باطل مى‏ گردد.

– هر گاه شفيع پس از آگاهى از داشتن حق شفعه، سهم خود را بفروشد، حقش ساقط مى ‏شود.

-حق شفعه اصولا به ارث می رسد. حال اگر برخی از وراث بخواهند حق شفعه را اعمال نمایند و برخی نخواهند در اینصورت حق شفعه افرادی که میخواهند زائل خواهد شد. در اين فرض آنان يا بايد از حق خود صرف نظر كنند و يا نسبت به تمامى مورد شفعه اخذ به شفعه نمايند.(ماده 824 قانون مدنی)

-اگر وجوه پرداختی به خریدار توسط شفیع ، پول دیگری باشد:اعمال حق شفعه شریک با پولی که متعلق به دیگری است باطل است و شفیع یا شریک موظف است که مال را برگرداند.

– اگر شریک پس از آگاه شدن از معامله طرف دیگر با شخص ثالث اقدامی برای اعمال حق شفعه ننماید حق شفعه وی زائل خواهد شد زیرا طبق ماده 821 قانون مدنی ، حق شفعه فوری است و تاخیر در آن موجب اسقاط حق است .لکن تاخیری که در اعمال حق شفعه باعث اسقاط حق شفعه می شود تاخیری است که از نظر عرف اهمال و تقصیر محسوب شود .

در قانون ما یکی از قوانین مسلم این است که هیچکس نمیتواند مال کسی را از تملک وی خارج کند و چنانچه در موارد فوق الذکر بیان شد یکی از استثنائات این قانون اعمال حق شفعه است که مبنای آن جبران ضرر ناشي از شريك است و همچنين براي جبران ضرر ناشي از تقسيم كه بدين وسيله ملك شراكتي به استقلال مي‌رسد.

بدون دیدگاه

دیدگاه خود را بنویسید