a

اینستاگرام

تمامی حقوق مادی و معنوی این وب سایت محفوظ و متعلق به موسسه مهر عدالت می باشد.

8:00 - 16:00

ساعات کاری : شنبه تا پنجشنبه

031-32688733-4

تماس برای مشاوره

اینستاگرام

جستجو
فهرست
 

قولنامه(فرناز راست قلم)

خانه > دسته‌بندی نشده  > قولنامه(فرناز راست قلم)

قولنامه(فرناز راست قلم)

چکیده:

در قولنامه مشخصات خریدار و فروشنده و ملکی که قرار است مورد معامله قرار گیرد ذکر می‌شود . قولنامه در ۳ نسخه انجام می‌شود که یک نسخه آن در نزد خریدار، یک نسخه در نزد فروشنده و نسخه دیگر آن نزد مشاور املاک محفوظ می ماند . خریدار باید مشخصات ملکی را که قصد خرید آن را دارد با آنچه در سند قید شده تطبیق دهد . خریدار باید با توجه به مشخصات سند در مورد ملک تحقیق کند که ملک در رهن یا توقیف نباشد . تا زمانیکه کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته خریدار نباید تمام مبلغ مورد معامله را بدهد .

در صورتی که هر یک از طرفین در روز انتقال سند در دفترخانه حاضر نشوند طرف مقابل میتواند از دادگاه درخواست الزام معامله به تنظیم سند رسمی بدهد و بعد از اینکه حکم قطعی شد صدور اجرای آن را دریافت کند.

سوال: بنده میخواهم یک خانه ، یا هرچیز دیگری قولنامه کنم . چه موارد و نکاتی را باید رعایت کنم که متضرر نشوم و بعدا بتوانم خسارت بگیرم ؟

در رابطه با این سوال بهتر است اول با مفهوم قولنامه آشنا شویم .

قولنامه نوعی قرارداد است که قبل از قرارداد اصلی منعقد می شود. وقتی دو طرف به هم تعهد می‌دهند که خرید و فروشی را انجام دهند یعنی زمانیکه خریدار و فروشنده قصد خرید و فروش مالی را دارند ولی مقدمات آن فراهم نیست قراردادی میان طرفین تنظیم می‌شود . در قولنامه تعهد به خرید و فروش است و برای ذی نفع یک تعهدی ایجاد می‌شود .هنگامیکه فروشنده ملکی را به خریدار واگذار میکند شرایطی را در قولنامه ذکر می‌کند که ممکن است این واگذاری در قالب وجه نقد توسط خریدار و یا به صورت قسط آن هم در فاصله زمانی مشخص شده انجام گیرد قولنامه مانند سایر قراردادها در دادگاه معتبر است که اگر یکی از طرفین نقض تعهد کند برای الزام به اجرای آن وجه التزام مشخص می‌شود . باید توجه داشته باشید تا زمانی که انتقال سند و انتقال وجه و معامله به صورت کامل انجام نشده اعتبار آن پابرجاست .

در قولنامه مهم ترین نکته ای که باید به آن دقت کرد توجه به اعتبار بنگاه و مشاور املاکی که قولنامه در آن تنظیم میگردد است .اگر قولنامه در بنگاهی که مجوز رسمی ندارد منعقد شود  آن قولنامه حقوقی نیست و اگر مشکلی به وجود آمد هیچ مرجع قضایی به قولنامه استناد نمی‌کند . قولنامه هایی که در بنگاه های املاک تنظیم شده است سند عادی محسوب می‌شوند اما طرفین در زمان تنظیم آن باید دقت داشته باشند . قولنامه در ۳ نسخه انجام می‌شود          یک نسخه آن نزد خریدار ، یک نسخه آن در نزد فروشنده و نسخه دیگر آن در نزد مشاور املاک محفوظ می‌ماند. هر ۳ نسخه باید مثل هم باشد و هرگونه مغایرت منجر به ابطال معامله می‌شود .

در زمان تنظیم قولنامه نکاتی وجود دارد که خریدار باید به آن توجه کند :

▪ در قولنامه مشخصات خریدار و فروشنده و ملکی که قرار است مورد معامله قرار بگیرد ذکر می‌شود و اگر شرایط خاصی به وجود آمد در صورت توافق بین خودشان حقی را برای فسخ معامله در نظر می‌گیرند .

▪ هنگامی که میخواهیم قولنامه ملک را تنظیم کنیم باید توجه داشته باشیم که ویژگی هایی از قبیل مشاعات و توابع آن به صورت دقیق در سند قید شود . برای مثال تلفن ، گاز و…

▪ مشخصات ملکی را که خریدار قصد خرید آن را دارد باید با آنچه که در سند عنوان شده است تطبیق دهد. ‌

▪ اگر ملکی که میخواهد مورد معامله قرار بگیرد در هنگام تنظیم قولنامه به فروشنده ارث رسیده است حتما خریدار گواهی انحصار وراثت و برگه تصفیه حساب مالیات را بررسی کند تا بعد از معامله یک موقع دچار مشکلاتی که مربوط به انحصار وراثت است نشود .

▪ براساس مشخصاتی که در سند ملک ذکر شده است باید خریدار بررسی کند که ملک در رهن یا توقیف نباشد .

▪ در صورتی که فروشنده، وکیل یا قیم مالک است در ابتدا خریدار باید علت حاضر نشدن مالک را بررسی کند و سپس با دیدن برگه وکالتنامه مشخص شود که وکالت حق فروش و دریافت کردن مبلغ آن را دارد یا نه؟ هنگامی که میخواهیم قولنامه را تنظیم کنیم اگر طرف معامله قیم مالک است باید دید که قیم حق فروش دارد و یا به دخالت مقام قضایی نیاز است.

▪ اگر فروشنده به هر شرایطی ممنوع معامله باشد انتقال سند ممکن نیست .

▪ زمانی که انتقال کامل سند صورت نگرفته خریدار نباید کل مبلغ معامله را بدهد .

نکاتی که فروشنده باید در ضمن تنظیم قولنامه رعایت کند :

▪ باید زمانیکه طرفین قولنامه را تنظیم می‌کنند برای روزی که سند را انتقال میدهند زمان معینی تعیین شود تا اگر پرداخت در زمان تعیین شده صورت نگرفت بتوانند معامله را فسخ کنند .

▪ فروشنده باید همه مشخصات ملک را در قولنامه ذکر کند .

▪ اگر در قولنامه ذکرنشده باشد که فروشنده مبیع مورد معامله را از طریق چک دریافت کند و فروشنده این کار را انجام دهد در صورت برگشت خوردن چک فروشنده نمیتواند معامله را بر هم بزند .

▪ در صورتی که ملکی که مورد معامله واقع می‌شود دارای مالکین متعدد باشد باید تمام مالکین قولنامه را امضاء کنند و اگر تمام مالکین امضا نکردند یکی از مالکین باید از سایرین وکالت برای فروش داشته باشد و قولنامه را به وکالت از سایرین امضا کند . حتما باید این معامله در دفترخانه اسناد رسمی و به صورت محضری ثبت شده باشد و اصل گواهی آن ارائه گردد . در غیر این صورت هرگونه امضا یا مهر فاقد اعتبار قانونی است .

▪ اگر خریدار توان مالی نداشت فروشنده میتواند به استناد شروطی که در ضمن تنظیم قولنامه عنوان کرده است معامله را  به استناد خیار تفلیس فسخ کند .

▪ تا زمانی که فروشنده پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده است نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد .

برای تنظیم قولنامه قواعد و مقرراتی وجود دارد که اگر این قواعد و مقررات رعایت نشود دیگر قولنامه سند عادی نیست  و حتی برای مراجع قضایی هم فاقد اعتبار می‌شود .به همین خاطر برای نوشتن قولنامه ملک باید اصول نگارشی را به دقت رعایت کرد که اگر اختلافی بین هر یک از طرفین به وجود آمد بتوان مراجعه کرد به مراجع قضایی و مراجع قضایی هم با استناد به قولنامه اختلاف را رفع کنند .

ممکن است اختلافاتی بین طرفین در مورد متن قولنامه ها به وجود بیاید که با افزودن مواردی میتوان از به وجود آمدن این اختلافات جلوگیری کرد و در ذیل به برخی از این موارد اشاره می‌کنیم:

–  اگر فروشنده فوت کند و وراث جایگزین فروشنده شوند اسم تمام وراث باید ذکر شود و در زمان پرداخت ثمن ، پرداخت بر اساس سهم هر یک از وراث انجام گیرد.

–  برای انجام دادن اموری که میخواهیم سند ملک را انتقال بدهیم الزام به تنظیم سند باید ذکر شود .

– بعد از امضای قولنامه ۲ نفر عادل به عنوان شاهد حتما زیر قولنامه را امضا کنند .

–  در قولنامه ثبت آدرس و شماره دفترخانه ای که سند را تنظیم کرده است انجام شود .

 – در قولنامه ملک برخی از ویژگی ها از جمله انباری ، شماره پارکینگ و …دقیقا قید شود .

–  ثبت تاریخ دقیق و تحویل ملک و هم چنین مبلغ دقیق بیع‌نامه در قولنامه الزامی است .

–  باید در قولنامه ذکر شود که هر چکی برای چه موضوعی صادر شده است و هم چنین باید در زمان تنظیم قولنامه تمام مبالغ به صورت چک در وجه فروشنده صادر شود .

سوال: اگر هر یک از طرفین در روز مشخص شده در دفترخانه حاضر نشوند چه باید کرد ؟

پاسخ:اگر طرفین در روز مشخص شده نیامدند هیچ کدام نمیتواند از دیگری خسارت بگیرد ‌ولی اگر هر کدام از آنها در روز مشخص شده حاضر نشدند می‌توانند از دیگری خسارت بگیرند .

اگر اعتبار قولنامه تا همان روز اجرا باشد یعنی اگر یکی از طرفین در روز مشخص شده حاضر نشدند قولنامه اعتبار ندارد . در این جا الزام وجود ندارد و طرف مقابل میتواند از کسی که در روز مشخص شده حاضر نشده خسارت عدم اجرای تعهد بگیرد .

برای عدم اجرای تعهد یا وجه التزام پیش بینی شده است یا پیش بینی نشده است :

اگر پیش بینی شده است وجه التزام باید بدهد و اگر پیش بینی نشده کارشناس تعیین میکند .

ولی اگر قولنامه بعد از روز مشخص شده هم اعتبار داشته باشد و اگر یکی از طرفین در روز مشخص شده حاضر نشدند و مطمئن شدیم قولنامه هنوز معتبر است حتی بعد از روز مشخص شده این جا طرف مقابل میتواند هم اجبار کند به انجام اصل تعهد و هم خسارت . البته باید توجه کرد که طرف مقابل نمیتواند با دادن وجه التزام عدم اجرای تعهد از اصل تعهد امتناع کند یعنی تا اصل تعهد ممکن است الویت با انجام تعهد است مگر اینکه در قرارداد شرط شده باشد که هر کسی که حاضر به انجام تعهد نشود باید به عنوان مثال ۱۰۰ هزار تومان خسارت بدهد .

یکی از قرینه های خیلی محکم که اعتبار قولنامه تمام نمی‌شود و معتبر است این است که بیایند در قولنامه وجه التزام روزانه تعیین کنند یعنی اگر یکی از طرفین در روز مشخص حاضر شدند ولی امتناع کردند باید روزانه مبلغی مثلا به عنوان ۱۰۰ هزار تومان خسارت بدهند .که وجه التزام برای تاخیر وقتی معنی میدهد که اگر روز مشخص شده یکی از طرفین حاضر نشدند اعتبار قولنامه پابرجاست .

در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد در روز انتقال سند در دفترخانه حاضر نشوند طرف مقابل میتواند از دادگاه درخواست الزام معامله به تنظیم سند بدهد  و بعد از آنکه حکم قطعی شد صدور اجرای آن را دریافت کند. و اگر طرفین جهت امضای حکم در دفترخانه حاضر نشدند نماینده اجرای احکام سند انتقال را امضا می‌کند.

منابع

سایت اینترنتی     homing.ir

گرداوری شده توسط: فرناز راست قلم

بدون دیدگاه

دیدگاه خود را بنویسید